Nội dung chính
Đến năm 2026, quy định mới về đăng ký đất đai sẽ bắt buộc đổi mới Giấy chứng nhận (sổ đỏ, sổ hồng) cho một số trường hợp nhất định, thay vì chỉ ghi biến động trên phôi sổ cũ. Điều này nhằm nâng cao tính minh bạch, đồng bộ dữ liệu quốc gia và rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ tối đa 20 ngày.
6 nhóm trường hợp phải cấp mới Giấy chứng nhận
Theo Điều 23 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, các đối tượng dưới đây không còn lựa chọn ghi chú bổ sung mà phải thực hiện thủ tục cấp mới hoàn toàn:
1. Hợp thửa hoặc tách thửa đất
Khi ranh giới, diện tích hoặc cấu trúc thửa đất thay đổi, sổ cũ không còn phản ánh đúng thực trạng. Việc cấp sổ mới giúp tránh tranh chấp và bảo vệ quyền sở hữu.
2. Thuê hoặc thuê lại đất trong khu công nghiệp
Áp dụng cho người thuê đất của nhà đầu tư trong các dự án do Nhà nước giao đất, cho thuê để đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng. Quan hệ sử dụng đất độc lập yêu cầu mỗi bên có Giấy chứng nhận riêng.
3. Điều chỉnh quy hoạch dự án
Trong các dự án đầu tư có thay đổi quy hoạch xây dựng chi tiết, hoặc khi chủ đầu tư muốn cấp sổ riêng cho từng thửa đất theo quy hoạch đã được phê duyệt, việc cấp mới là bắt buộc.
4. Chứng nhận bổ sung tài sản gắn liền với đất
Nếu trên thửa đất đã có sổ, nhưng sau này muốn chứng nhận thêm quyền sở hữu các tài sản mới (như công trình, nhà kho, hệ thống năng lượng…), cần cấp Giấy chứng nhận mới để ghi nhận đầy đủ.
5. Thay đổi thông tin do đo đạc địa chính
Khi có sự thay đổi toàn bộ thông tin thửa đất do đo đạc lại, lập bản đồ địa chính hoặc xác định lại diện tích đất theo khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai 2024, sổ cũ sẽ không còn hợp lệ.
6. Sổ cũ hết dòng xác nhận hoặc nhu cầu tự nguyện đổi sổ
Nếu Giấy chứng nhận đã hết chỗ trống để ghi nhận biến động, hoặc người dân muốn chuyển sang mẫu phôi sổ mới theo quy định, họ phải nộp hồ sơ cấp mới.
Thời gian thực hiện thủ tục tối đa 20 ngày
Song song với việc siết chặt các trường hợp cấp mới, Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định thời gian xử lý hồ sơ không quá 20 ngày làm việc, giúp người dân và doanh nghiệp dự đoán được thời gian hoàn thành.
Điểm mấu chốt là phân định rõ ràng giữa “xác nhận biến động” (đối với những thay đổi nhỏ) và “cấp mới Giấy chứng nhận” (đối với những thay đổi cấu trúc, quy hoạch). Khi yêu cầu thuộc nhóm “cấp mới”, cơ quan quản lý đất đai sẽ tiến hành cập nhật toàn bộ dữ liệu trong hệ thống hồ sơ địa chính quốc gia.
Khuyến nghị cho người sử dụng đất
Để tránh rắc rối pháp lý và tiết kiệm thời gian, người dân nên:
- Kiểm tra tình trạng hiện tại của sổ đỏ/sổ hồng qua cổng thông tin đất đai quốc gia.
- Đánh giá xem mình có thuộc 6 trường hợp bắt buộc cấp mới hay không.
- Chuẩn bị hồ sơ đầy đủ (đoanh địa chính, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, hợp đồng thuê…) trước khi nộp.
- Lên kế hoạch nộp hồ sơ sớm để không bị trễ hạn 20 ngày.
Trong bối cảnh pháp luật đất đai đang được hoàn thiện, việc nắm rõ các mốc thời gian và quy định mới sẽ giúp chủ sở hữu bảo vệ quyền lợi hợp pháp trong giao dịch dân sự và quản lý tài sản dài hạn.
Lưu ý: Thông tin có thể thay đổi theo hướng dẫn thi hành mới nhất của cơ quan chức năng tại địa phương.
Tuệ Nhân