Quy định mới về sổ đỏ có hiệu lực từ 1/1/2026: 6 trường hợp cần cấp lại

Ngày 1/1/2026, Nghị quyết 254/2025/QH15 sẽ đưa vào thực tiễn 6 tình huống bắt buộc phải cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) mới.

Theo Nghị quyết, mọi thay đổi về quyền khai thác khoáng sản, chuyển đổi loại hình doanh nghiệp, hoặc các giao dịch liên quan đến tài sản gắn liền với đất đều phải thực hiện đăng ký biến động và, trong một số trường hợp, cấp lại sổ đỏ.

1. Hợp thửa hoặc tách thửa đất

Khi hai (hoặc nhiều) thửa đất được hợp nhất thành một thửa lớn, hoặc ngược lại – một thửa được tách thành nhiều phần – cơ quan đăng ký phải phát hành sổ đỏ mới cho mỗi thửa theo bản đồ mới.

2. Thuê lại quyền sử dụng đất của nhà đầu tư nhà nước

Trong các dự án nhà nước giao đất cho nhà đầu tư, nếu quyền sử dụng đất được thuê lại (hoặc cho thuê lại) cho bên thứ ba, việc cấp sổ đỏ mới là bắt buộc để phản ánh quyền thực tế.

3. Điều chỉnh quy hoạch chi tiết của dự án đầu tư

Đối với dự án đã có sổ đỏ toàn diện, nhưng sau khi quy hoạch chi tiết được phê duyệt cần cấp sổ cho từng thửa riêng lẻ, cơ quan quản lý đất đai phải phát hành sổ đỏ mới cho mỗi thửa.

4. Thay đổi toàn bộ thông tin thửa đất do đo đạc lại

Khi bản đồ địa chính được cập nhật lại (đo đạc lại) và các thông tin như vị trí, ranh giới, hoặc diện tích thay đổi, sổ đỏ cũ sẽ không còn phù hợp và phải được thay thế.

5. Thay đổi diện tích đất theo quy định khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai

Việc xác định lại diện tích đất (tăng/giảm) theo quy định pháp luật yêu cầu cấp sổ đỏ mới để tránh sai lệch trong hồ sơ pháp lý.

6. Không còn chỗ trống trên sổ đỏ cũ để ghi nhận biến động

Nếu trên Giấy chứng nhận hiện tại không còn vị trí trống để ghi nhận các thay đổi về quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền, người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản phải yêu cầu cấp sổ đỏ mới.

Đồng thời, Nghị quyết 254/2025 cũng thống nhất thời hạn nộp hồ sơ giữa Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai. Khi thời hạn nộp hồ sơ của các luật này khác nhau, người nộp sẽ áp dụng quy định của Luật Nhà ở hoặc Luật Kinh doanh bất động sản.

Đối với hộ gia đình hoặc cá nhân đã sở hữu sổ đỏ tạm thời từ ngày 15/10/1993 trở về sau, Nghị quyết cho phép họ xin cấp sổ đỏ chính thức dựa trên khoản 3 Điều 137 Luật Đất đai.

Việc cập nhật nhanh chóng và chính xác các biến động đất đai không chỉ giúp người dân tránh rủi ro pháp lý mà còn góp phần nâng cao tính minh bạch của hệ thống thông tin đất đai quốc gia.

Hãy kiểm tra ngay xem tài sản của bạn có thuộc một trong 6 trường hợp trên không và chuẩn bị hồ sơ để tránh gián đoạn giao dịch bất động sản.

Để biết thêm chi tiết, bạn có thể tham khảo Nghị quyết 254/2025/QH15 và Văn bản hợp nhất số 83/VBHN‑BNNMT ngày 9/12/2025.