Quy định mới về sổ đỏ có hiệu lực từ 1/1/2026: 6 trường hợp cần cấp lại

Ngày 1/1/2026, Nghị quyết 254/2025/QH15 sẽ đưa vào thực tiễn 6 tình huống bắt buộc phải cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) mới.

Theo Nghị quyết, mọi thay đổi về quyền khai thác khoáng sản, chuyển đổi loại hình doanh nghiệp, hoặc các giao dịch liên quan đến tài sản gắn liền với đất đều phải thực hiện đăng ký biến động và, trong một số trường hợp, cấp lại sổ đỏ.

1. Hợp thửa hoặc tách thửa đất

Khi hai (hoặc nhiều) thửa đất được hợp nhất thành một thửa lớn, hoặc ngược lại – một thửa được tách thành nhiều phần – cơ quan đăng ký phải phát hành sổ đỏ mới cho mỗi thửa theo bản đồ mới.

2. Thuê lại quyền sử dụng đất của nhà đầu tư nhà nước

Trong các dự án nhà nước giao đất cho nhà đầu tư, nếu quyền sử dụng đất được thuê lại (hoặc cho thuê lại) cho bên thứ ba, việc cấp sổ đỏ mới là bắt buộc để phản ánh quyền thực tế.

3. Điều chỉnh quy hoạch chi tiết của dự án đầu tư

Đối với dự án đã có sổ đỏ toàn diện, nhưng sau khi quy hoạch chi tiết được phê duyệt cần cấp sổ cho từng thửa riêng lẻ, cơ quan quản lý đất đai phải phát hành sổ đỏ mới cho mỗi thửa.

4. Thay đổi toàn bộ thông tin thửa đất do đo đạc lại

Khi bản đồ địa chính được cập nhật lại (đo đạc lại) và các thông tin như vị trí, ranh giới, hoặc diện tích thay đổi, sổ đỏ cũ sẽ không còn phù hợp và phải được thay thế.

5. Thay đổi diện tích đất theo quy định khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai

Việc xác định lại diện tích đất (tăng/giảm) theo quy định pháp luật yêu cầu cấp sổ đỏ mới để tránh sai lệch trong hồ sơ pháp lý.

6. Không còn chỗ trống trên sổ đỏ cũ để ghi nhận biến động

Nếu trên Giấy chứng nhận hiện tại không còn vị trí trống để ghi nhận các thay đổi về quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền, người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản phải yêu cầu cấp sổ đỏ mới.

Đồng thời, Nghị quyết 254/2025 cũng thống nhất thời hạn nộp hồ sơ giữa Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai. Khi thời hạn nộp hồ sơ của các luật này khác nhau, người nộp sẽ áp dụng quy định của Luật Nhà ở hoặc Luật Kinh doanh bất động sản.

Đối với hộ gia đình hoặc cá nhân đã sở hữu sổ đỏ tạm thời từ ngày 15/10/1993 trở về sau, Nghị quyết cho phép họ xin cấp sổ đỏ chính thức dựa trên khoản 3 Điều 137 Luật Đất đai.

Việc cập nhật nhanh chóng và chính xác các biến động đất đai không chỉ giúp người dân tránh rủi ro pháp lý mà còn góp phần nâng cao tính minh bạch của hệ thống thông tin đất đai quốc gia.

Hãy kiểm tra ngay xem tài sản của bạn có thuộc một trong 6 trường hợp trên không và chuẩn bị hồ sơ để tránh gián đoạn giao dịch bất động sản.

Để biết thêm chi tiết, bạn có thể tham khảo Nghị quyết 254/2025/QH15 và Văn bản hợp nhất số 83/VBHN‑BNNMT ngày 9/12/2025.

Bất động sản năm 2026 đang đối mặt với một thách thức lớn: ngân hàng không ưu tiên cho vay, khiến lãi suất tăng và chi phí dự án bùng lên.

Bất động sản không được ưu tiên vay vốn: Thực trạng và nguyên nhân

Theo TS Cấn Văn Lực, Trưởng phòng Kinh tế BIDV, chỉ có nhà ở xã hội và khu công nghiệp được xem là “đối tượng ưu tiên” trong danh sách cho vay của các ngân hàng. Các dự án bất động sản thương mại, nhà ở trung cấp và cao cấp phải chịu mức lãi suất cao hơn đáng kể.

Hệ số K và bảng giá đất: Rào cản cho dự án 2026

Tại Diễn đàn Thị trường Bất động sản Việt Nam 2026 (VREF 2026), ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch HĐQT GP Invest nêu bật vấn đề giá đất. Bảng giá đất ở Hà Nội lên tới hơn 700 triệu đồng/m², TPHCM trên 600 triệu đồng/m², dựa trên bảng giá năm 2014 nhân hệ số điều chỉnh mới.

Điều đáng lo ngại là hệ số K vẫn chưa được công bố. Khi không có hệ số, doanh nghiệp không biết chi phí thực tế và có thể mất tới 6 tháng từ khi nhận đất đến khi có thể nộp tiền sử dụng đất.

Nghị quyết 254: Giải pháp pháp lý cho thị trường đất đai

Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế Quốc hội Phan Đức Hiếu giải thích Nghị quyết 254/2025/QH15 đưa ra 5 nhóm điều chỉnh:

• Thu hồi đất khi dự án đã hoàn thành 75 % diện tích và 75 % người sử dụng.
• Loại trừ các dự án khẩn cấp, quan trọng quốc gia và dự án tái định cư tại chỗ.
• Đơn giản hoá quy hoạch: chỉ cần quy hoạch chung hoặc phân khu, không yêu cầu quy hoạch chi tiết 1/500.
• Áp dụng bảng giá đất đồng nhất, cho phép lựa chọn hình thức thuê đất trả một lần hoặc trả hàng năm.
• Cắt giảm thủ tục hành chính, ví dụ giảm tiền sử dụng đất đồng loạt không cần thêm hồ sơ.

Đề xuất cải tiến chế độ thuê đất và tài chính hỗ trợ

Ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch VNREA, kiến nghị bổ sung hình thức trả tiền thuê đất “theo một số năm”. Điều này giúp doanh nghiệp cân đối dòng tiền và tạo điều kiện để thế chấp quyền sử dụng đất tương ứng.

Ông nhấn mạnh quy hoạch phải liên kết với chiến lược kinh tế quốc gia, có tầm nhìn 50‑100 năm, tránh việc “manh mún” chỉ phục vụ nhu cầu nhà ở ngắn hạn.

Dự báo lãi suất vay bất động sản 2025‑2026

TS Cấn Văn Lực dự báo tín dụng bất động sản năm 2025 sẽ tăng 22 %, cao hơn mức tăng trung bình 18.5 % của toàn hệ thống ngân hàng. Cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản tăng 24 %, trong khi vay mua, sửa nhà chỉ tăng 14‑15 %.

Dù nguồn vốn không thiếu – năm 2025 doanh nghiệp bất động sản đã phát hành 123.5 nghìn tỷ đồng trái phiếu, tăng 40 % so với 2024 – nhưng tổng dư nợ bất động sản chiếm khoảng 24 % tổng dư nợ nền kinh tế, khiến ngân hàng phải điều chỉnh lãi suất lên để duy trì cân bằng.

Doanh nghiệp được khuyên tập trung vào phân khúc nhà ở trung cấp, nhà ở xã hội và các sản phẩm “túi tiền” còn thiếu hụt, đồng thời hạn chế đầu tư dàn trải trong môi trường lãi suất cao.

Định danh bất động sản: Công cụ ngăn ngừa đầu cơ

Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, cho biết Thủ tướng đã ban hành Nghị định 357, lần đầu tiên bất động sản Việt Nam được “định danh” bằng mã số duy nhất, quản lý từ giai đoạn đất, dự án, tới giao dịch và cấp giấy chứng nhận.

Hệ thống này hứa hẹn minh bạch hoá thị trường, giảm hiện tượng “hai giá” và hạn chế đầu cơ. Đồng thời, môi giới cũng sẽ được định danh cá nhân, nâng cao trách nhiệm và niềm tin của nhà đầu tư.

Nhìn vào mô hình Nhật Bản, nơi đã xây dựng nhà ở xã hội dựa trên lãi suất thấp, vay dài hạn và sự can thiệp mạnh mẽ của địa phương, Việt Nam có thể rút ra bài học về tầm nhìn dài hạn và chính sách kiên định.

🔎 Bạn có đang cân nhắc đầu tư bất động sản trong bối cảnh lãi suất tăng? Hãy theo dõi các cập nhật chính sách và chuẩn bị chiến lược tài chính ngay hôm nay.