Thị trường đất nền hiện đang trải qua một giai đoạn điều chỉnh rõ rệt sau thời kỳ tăng nóng nhờ vào kỳ vọng về việc sáp nhập các đơn vị hành chính. Dữ liệu từ báo cáo quý II của Batdongsan cho thấy lượt tìm kiếm đất nền trên cả nước đã giảm 19% so với quý trước, mức giảm sâu nhất trong tất cả các phân khúc bất động sản. Tại TP HCM và các địa phương phía Nam như Tây Ninh, Bình Dương và Đồng Nai, nhu cầu mua đất nền đã giảm mạnh từ 28-33%.

Lượng tin đăng rao bán đất nền cũng ghi nhận sự giảm từ 3-9%, phản ánh cả người bán và người mua đang có thái độ thận trọng hơn. Thanh khoản của thị trường cũng đang ở mức thấp. Theo DKRA Group, trong quý II, toàn khu vực phía Nam chỉ tiêu thụ được 446 nền đất trên tổng nguồn cung sơ cấp khoảng 6.415 nền, dẫn đến tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 7%. Hầu hết nguồn hàng được mở bán là sản phẩm tồn kho từ các quý trước, với giá dao động từ 9-70 triệu đồng mỗi m2.

Mặc dù giao dịch chững lại, mặt bằng giá đất nền không những không giảm mà còn tiếp tục duy trì ở vùng cao. Theo Batdongsan, trong tháng 3, giá đất nền tại một số khu vực phía Nam đã tăng bình quân 30-40%. Tuy nhiên, sau cơn sốt sáp nhập tỉnh, giá đất chỉ giảm nhẹ tầm 10-15% trên nền giá đã tăng và neo ở khoảng khá cao so với cùng kỳ năm 2024.

Hiện tại, giá đất nền tại các khu vực TP HCM, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu đang ở khoảng 16-31 triệu đồng mỗi m2, tăng trung bình 18-25% so với cùng kỳ năm ngoái. Theo DKRA Group, nhiều dự án đất nền vẫn đang tăng khoảng 4-7% so với quý trước, bất chấp thanh khoản vẫn còn khó khăn.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, thị trường đất nền hiện đã chuyển sang trạng thái ‘nghe ngóng’, nhà đầu tư không còn chủ động săn hàng như giai đoạn đầu năm. Nếu quý I ghi nhận sự tăng mạnh cả về cung lẫn cầu, từ sau đợt ‘thoát hàng’ đầu tháng 4, giao dịch gần như chững lại.

Một khảo sát của Batdongsan cho thấy chỉ khoảng 19% nhà đầu tư có ý định mua đất nền trong các tháng còn lại của năm, trong khi gần 40% đánh giá thị trường quý II ảm đạm hơn quý trước. Phần lớn tâm lý này xuất hiện ở khu vực phía Nam, nơi từng là tâm điểm của cơn sốt hồi tháng 3 và 4.

Về việc mặt bằng giá đất nền vẫn khó giảm, theo chuyên gia, một phần do nhà đầu tư không chịu xả hàng cắt lỗ, phần khác đến từ chi phí đầu vào cao và kỳ vọng dài hạn vào hạ tầng – quy hoạch. Tình trạng mất cân đối cung – cầu khiến giá sơ cấp tiếp tục neo ở vùng cao, đặc biệt tại các dự án đã hoàn thiện pháp lý.

Dự báo trong quý III, nguồn cung đất nền có thể tăng nhẹ so với quý II, với khoảng 450-550 sản phẩm mở bán mới. Long An, Bình Dương, Đồng Nai và các dự án bước vào giai đoạn tiếp theo vẫn được kỳ vọng là nguồn cung chủ lực. Ngoài ra, các chính sách hỗ trợ như nới lỏng tín dụng, giảm thuế phí và thúc đẩy giải ngân đầu tư công có thể giúp cải thiện sức mua, nhất là ở phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực.

Chính phủ đang lấy ý kiến về đề xuất thu thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với chuyển nhượng bất động sản (BĐS), trong đó có kế hoạch áp thuế 20% trên mức lãi khi bán BĐS. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia và luật sư bày tỏ lo ngại rằng việc áp dụng mức thuế cao như vậy có thể ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường BĐS.

Lật lại góc nhìn về đề xuất của Bộ Tài chính, luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch Công ty TAT Law Firm, nhận định rằng đề xuất này đi đúng hướng trong việc phân tầng thuế thay vì thu đồng loạt 2% như trước đây. Tuy nhiên, ông Tú cho rằng thời gian nắm giữ không phản ánh đầy đủ bản chất có đầu cơ hay không. “Thời gian nắm giữ chỉ là một trong những yếu tố để đánh giá việc đầu cơ, cần phải xem xét thêm các yếu tố khác như số lần giao dịch, loại tài sản và khu vực giao dịch”, ông Tú nhấn mạnh.

TS Trần Việt Anh, Phó hiệu trưởng phụ trách, Trường ĐH Hùng Vương TP.HCM, cho rằng việc đánh thuế chuyển nhượng BĐS theo thời gian nắm giữ là chủ trương có ý nghĩa định hướng thị trường nếu thực hiện đúng cách. Tuy nhiên, nếu áp dụng ngay mức thuế 20% lợi nhuận hoặc 10% giá bán đối với BĐS nắm giữ dưới 2 năm có thể khiến thị trường bị ‘sốc’, giảm thanh khoản và gây tâm lý hoang mang. “Cần phải có lộ trình và các giải pháp đồng bộ để tránh gây sốc cho thị trường”, TS Trần Việt Anh khuyến cáo.

Cũng tại dự thảo luật Thuế TNCN, Bộ Tài chính đề xuất thu thuế TNCN 20% trên thu nhập tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng vốn và chứng khoán. Đối với chuyển nhượng vốn, cá nhân sẽ chịu thuế suất TNCN 20% trên thu nhập tính thuế theo từng lần chuyển nhượng.

Các chuyên gia và luật sư đều có chung quan điểm rằng cần phải cẩn trọng khi áp dụng các mức thuế mới để tránh đánh thuế trên giá ảo và phải xem xét kỹ lưỡng các yếu tố như thời gian nắm giữ, giá mua và chi phí liên quan. Bên cạnh đó, nhiều ý kiến cũng cho rằng nên áp dụng một số giải pháp khác thay vì thu thuế theo thời gian nắm giữ. Cụ thể, đánh thuế theo tần suất giao dịch, đánh thuế cao với BĐS thứ 3 trở lên, đánh thuế theo loại tài sản và khu vực sốt ảo.

Được biết, Bộ Tài chính sẽ tiếp tục lấy ý kiến và hoàn thiện dự thảo luật Thuế TNCN để trình Quốc hội thông qua. Việc hoàn thiện dự thảo luật này sẽ cần phải cân nhắc kỹ lưỡng các ý kiến của các chuyên gia, luật sư và các bên liên quan để đảm bảo rằng chính sách thuế được ban hành phù hợp với thực tiễn và không gây ra những tác động tiêu cực đến thị trường BĐS.

TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, bày tỏ quan ngại về đề xuất đánh thuế cao trên giá trị chênh lệch giữa giá mua và bán bất động sản (BĐS) theo từng lần chuyển nhượng như Bộ Tài chính đề xuất trong dự án Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế). Ông cho rằng việc này sẽ gây ra cú sốc lớn cho thị trường BĐS đang chớm hồi phục và có thể khiến thị trường trở nên đình trệ.

Ông Nghĩa lo ngại rằng nếu đề xuất này được thực thi, thị trường BĐS sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng và có thể rơi vào trạng thái đình trệ. Việc đánh thuế cao không làm thị trường minh bạch hơn, mà chỉ khiến giao dịch bị đình trệ, nhà đầu tư dè dặt, thị trường mất đi sự linh hoạt cần thiết.

Ông Nghĩa đưa ra kinh nghiệm từ các nước phát triển như Singapore, Đức, Mỹ… cho thấy rằng đánh thuế cao giúp giảm đầu cơ và kéo giá nhà về mức hợp lý. Tuy nhiên, ông cũng nhấn mạnh rằng điều này không khả thi với Việt Nam vì thị trường BĐS ở đây vẫn chủ yếu phục vụ nhu cầu để ở. Đa phần người mua nhà không phải đầu cơ, mà là tích lũy cả đời. Nhiều người bán nhà vì lý do bất khả kháng như lấy tiền trả nợ, ly hôn, chuyển công tác… Không thể đánh đồng họ với giới đầu tư chuyên nghiệp để rồi áp mức thuế 20% trên lợi nhuận.

Về giá nhà, ông Nghĩa cho rằng không riêng Việt Nam, giá BĐS toàn cầu luôn có xu hướng tăng. Tại Việt Nam, trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm như hiện nay, thuế sẽ còn làm giá nhà tăng lên cao hơn mức tăng giá của thị trường. Người bán sẽ cộng khoản thuế này vào giá bán và người mua – đa phần là dân thu nhập trung bình – sẽ phải gánh chịu.

Mục tiêu an sinh xã hội, nâng cao đời sống người dân sẽ không đạt được nếu thị trường BĐS bị đình trệ. Ông Nghĩa lấy ví dụ cụ thể, năm 2024, Hà Nội thu hơn 48.590 tỷ đồng từ nhà đất, chiếm gần 10% tổng thu ngân sách địa phương. Nếu thị trường đóng băng vì thuế cao, thì khoản thu này cũng sẽ tụt dốc không phanh.

Ông Nghĩa cũng nhấn mạnh rằng BĐS là “đầu kéo” của nền kinh tế. Nếu thị trường này suy giảm, hiệu ứng domino sẽ xảy ra: ngân sách sụt thu, doanh nghiệp cắt giảm sản xuất, ngân hàng ôm nợ xấu, tăng trưởng kinh tế bị ảnh hưởng…

Về giải pháp, ông Nghĩa cho rằng muốn giá nhà hạ nhiệt, giải pháp không nằm ở việc đánh thuế, mà phải từ gốc: tăng cung, tháo gỡ rào cản pháp lý. Mức thuế chuyển nhượng 2% không tính theo thời gian nắm giữ là cách làm phù hợp với một thị trường BĐS còn ở giai đoạn phát triển sơ khai như Việt Nam.

Bộ Xây dựng vừa công bố báo cáo thị trường bất động sản quý 2-2025, đề xuất nhiều giải pháp nhằm phát triển ổn định thị trường bất động sản, tăng cường phát triển nhà ở xã hội, tháo gỡ các vướng mắc trong các dự án bất động sản tồn đọng và chấn chỉnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất.

Theo đó, Bộ Xây dựng đề nghị Bộ Tài chính nghiên cứu và đề xuất ban hành các chính sách thuế mới đối với nhà ở và bất động sản không được sử dụng. Một số giải pháp thuế cụ thể được đề xuất bao gồm: thu thuế đối với phần chênh lệch giá giữa giá tính tiền sử dụng đất và giá bán sản phẩm bất động sản của các dự án; áp dụng thuế đối với phần chênh lệch giữa các lần giao dịch để ngăn chặn đầu cơ và thổi giá bất động sản.

Bộ Xây dựng cũng đề nghị Bộ Tài chính tiến hành rà soát và phân loại các khó khăn, vướng mắc liên quan đến các dự án bất động sản để tổng hợp và báo cáo Ban chỉ đạo do Thủ tướng dẫn đầu. Mục tiêu là giải quyết các vấn đề tồn đọng trong các dự án bất động sản, hỗ trợ phục hồi và phát triển thị trường.

nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng sẽ tiến hành nghiên cứu và rà soát các quy định của pháp luật về quy hoạch, xây dựng, đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản. Qua đó, Bộ sẽ đề xuất sửa đổi các quy định không còn phù hợp với thực tiễn, với mục tiêu tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển của thị trường bất động sản và cắt giảm các thủ tục hành chính không cần thiết.

Về phát triển nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng sẽ tăng cường kiểm tra và giám sát các địa phương trong công tác quy hoạch và tạo quỹ đất để phát triển các dự án nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội tại các khu vực đô thị và khu công nghiệp. Bộ cũng sẽ nghiên cứu và xây dựng nghị định của Chính phủ quy định chi tiết về thành lập Quỹ nhà ở quốc gia, nhằm hỗ trợ và thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục hoàn thiện đề án thí điểm mô hình trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý. Bộ sẽ báo cáo Chính phủ và trình cấp có thẩm quyền xem xét, quyết định. Bên cạnh đó, Bộ sẽ tập trung hoàn thiện hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, đảm bảo cơ sở dữ liệu chính xác, hiệu quả và kết nối với các dữ liệu về dân cư.

Liên quan đến vấn đề định giá đất, Bộ Xây dựng đề nghị Bộ Nông nghiệp và Môi trường rà soát các quy định của Luật Đất đai để báo cáo Chính phủ và Thủ tướng. Việc này nhằm sửa đổi, bổ sung các quy định để đáp ứng yêu cầu thực tiễn và giải quyết các vướng mắc trong định giá tính tiền sử dụng đất. Đồng thời, cần chấn chỉnh hiện tượng thao túng, thổi giá và nhũng loạn trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất.

Bộ Xây dựng cũng yêu cầu Bộ Nông nghiệp và Môi trường chỉ đạo và phối hợp với UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tăng cường công tác thanh tra và kiểm tra. Các hoạt động cần được giám sát bao gồm xác định giá đất, ban hành bảng giá đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng, cũng như đấu giá quyền sử dụng đất.