Thị trường đất nền Việt Nam đã trải qua nhiều giai đoạn biến động, từ sốt nóng đến đóng băng, với khoảng 5 đợt sốt đất và đóng băng từ năm 1994 đến nay. Các đợt sốt đất thường liên quan đến các yếu tố như quy hoạch, sửa đổi Luật, dòng vốn và hạ tầng. Sau mỗi đợt sốt đất, giá đất nền tại các khu vực ở ba miền Bắc, Trung và Nam đều thiết lập mặt bằng mới.
Ví dụ, trong đợt sốt đất từ năm 2017-2018, giá đất nền tại một số tỉnh thành như Kiên Giang, Long An, Cần Thơ, Quảng Nam, Hải Phòng đã tăng mạnh, lần lượt là 269%, 175%, 161%, 154% và 148% so với năm 2015. Tương tự, trong đợt sốt năm 2022, giá đất nền tại các khu vực như Hòa Bình, Thái Nguyên, Tp.HCM, Thừa Thiên Huế, Quảng Bình cũng tăng vọt, lần lượt là 500%, 281%, 165%, 139% và 114% trong vòng 2 năm.
Đến năm 2024, thị trường đất nền rơi vào trạng thái đóng băng diện rộng ở nhiều tỉnh thành. Tuy nhiên, vẫn có một số khu vực ghi nhận tăng giá, như Bình Thuận với mức tăng 223% so với năm 2022, và Hà Nội, Kiên Giang, Hưng Yên, Bình Dương với mức tăng lần lượt là 34%, 33%, 29% và 28%.
Phân tích cụ thể về khu vực, thị trường phía Nam chứng kiến sốt đất lan rộng ra các tỉnh xung quanh, trong khi phía Bắc tập trung ở các huyện ngoại thành. Một số khu vực như Xuân Lộc (Đồng Nai), Nam Từ Liêm (Hà Nội) và Bắc Từ Liêm (Hà Nội) đã ghi nhận mức tăng giá đáng kể, lần lượt là 79%, 58% và 55% trong vòng 2 năm.
Dữ liệu thống kê cho thấy, trong top các tỉnh có đất nền tăng giá mạnh nhất 10 năm qua, phần lớn thuộc khu vực phía Bắc. Các khu vực như Hòa Bình, Quảng Ninh, Thái Nguyên đã có mức tăng từ 6 đến 10 lần, nhờ vào sự phát triển kinh tế tốt và mạnh về công nghiệp.
Tính chung 10 năm qua, các dự án đất nền tăng giá tốt nhất nằm ở khu vực Trung bộ và Nam bộ. Khu vực Ngũ Hành Sơn (Đà Nẵng), Quận 9 (Tp.HCM), Cam Lâm (Khánh Hoà) và Điện Bàn (Quảng Nam) thuộc top khu vực tăng giá đất nền tốt nhất, với mức tăng từ 11-16 lần.
Yếu tố hạ tầng đã ảnh hưởng mạnh đến các đợt sốt đất nền. Việc đầu tư hạ tầng tại các tỉnh đã dẫn đến sự tăng giá tương ứng của đất nền. Bước sang đầu năm 2025, phân khúc đất nền toàn quốc có dấu hiệu phục hồi, tuy nhiên không đồng đều giữa các khu vực. Một số nơi đã có dấu hiệu hạ nhiệt sau sốt nóng cục bộ.
Tuy nhiên, nhìn tổng thể, thị trường đất nền phía Nam vẫn ổn định mức độ quan tâm ở một số khu vực có thông tin tốt về hạ tầng, quy hoạch. Bên cạnh đó, nguồn cung sơ cấp khan hiếm cũng kỳ vọng sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu và mặt bằng giá của phân khúc này đi lên.
Dự báo cho thấy quý 3/2025 là thời điểm ‘đảo chiều’ khởi sắc của phân khúc đất nền, và đến năm 2026, thanh khoản sẽ ổn định. Tuy nhiên, trong giai đoạn tới, thị trường đất nền sẽ khó sốt nóng như thời điểm trước, và mức độ kỳ vọng biên lợi nhuận của nhà đầu tư cũng sẽ ổn định theo lộ trình đầu tư hạ tầng hay quy hoạch, khó đột biến.